EPIDEMIE DE CORONA VIRUS ET LOYERS D’HABITATION ET COMMERCIAUX

Maître Élodie Santelli - Avocat à Aix-en-Provence en droit pénal, droit des assurances, droit social et du travail, réparation du préjudice corporel

EPIDEMIE DE CORONA VIRUS ET LOYERS D’HABITATION ET COMMERCIAUX

  • Concernant les loyers commerciaux

 Parmi les mesures annoncées lundi 16 mars 2020 par le Président de la République certaines visaient à protéger les PME ; il s’agissait notamment de la suspension des loyers de certains loyers commerciaux.

Un peu plus précisément, la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, publiée le 24 mars 2020, a autorisé le Gouvernement à décider de toute mesure :

« Permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d’appartenance d’une entreprise pour les besoins de l’analyse statistique etéconomique, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie » ;

Sont concernées les personnes et les sociétés de petite taille exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation et qui à ce titre sont susceptibles de bénéficier du « fonds de solidarité ».

 

Plus précisément :

  • la mesure porte uniquement sur les loyers de locaux professionnels et commerciaux ;
  • la mesure bénéficie aux personnes physiques (travailleurs indépendants, artistes-auteurs, etc.) et aux personnes morales de droit privé (sociétés, associations, etc.) qui cumulativement :
  • ont un effectif d’au plus 10 personnes;
  • ont un chiffre d’affaires hors taxes lors du dernier exercice clos n’excédant pas 1 million d’euros.

S’agissant des difficultés rencontrées, les activités doivent :

  • avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;
  • ou avoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 %durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 par rapport à l’année précédente.

Les personnes et entreprises concernées :

  • ne peuvent être inquiétées en cas d’impayés de loyers et charges locatives sur la période courant du 12 mars 2020 à l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Pendant cette période, les personnes et entreprises ne peuvent pas encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux ;

 

  • Un recours à la notion de « force majeure »

 En dehors de la mesure spécifiquement prévue pour les microentreprises, le locataire d’un local d’activité se trouve dans la même situation que le locataire d’un logement ; il doit régler ses loyers et charges en totalité à la date fixée dans le contrat.

Toutefois, la notion de « force majeure » (article 1218 du Code civil), c’est-à-dire un événement qui échappe au contrôle d’une au moins des parties, qui est imprévisible et irrésistible…et qui permet le report ou l’annulation d’une obligation sans pénalité, pourrait selon certains spécialistes être valablement invoqué par un locataire :

  • qui a vu son activité interdite par la loi et n’a donc pas pu exercer ;
  • ou qui a vu son chiffre d’affaire drastiquement baisser et ne peut donc payer à cause de l’épidémie et de ses conséquences .

Dans ce cas, un locataire pourrait solliciter auprès de son bailleur la suspension (l’effacement) des loyers et charges pendant la période critique ou a minima un report et la mise en place d’un échelonnement du remboursement adapté.

En cas d’échec d’un règlement à l’amiable, seul le juge pourra décider si le locataire est ou non fondé à exiger la suspension/le report des loyers.

 Etant précisé que les propriétaires bailleurs qui doivent faire un geste à l’égard de leur locataire commerçant/professionnel ou acceptent d’en faire un ne bénéficient à ce jour d’aucune aide quant à eux. Ainsi, ils devront notamment continuer à faire face à leurs impôts, taxes, charges de copropriété et autres remboursements de crédits…à charge pour eux de négocier au cas par cas des facilités de paiement.

S’agissant des abandons de loyers

 Le droit fiscal considère que les abandons de loyers sont des sommes qui doivent être comprises dans le revenu foncier imposable.

« Afin de faciliter les abandons de créance de loyers », tout en ne pénalisant pas les bailleurs, le projet de loi de finances rectificative pour 2020 actuellement en cours de discussion va préciser que ces abandons ne constitueront pas des revenus imposables sans toutefois porter atteinte à la déductibilité des charges correspondantes (charges de propriétés, intérêts d’emprunt).

 

 

 

 

 

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